قراردادهای پیش فروش ساختمان چه اوصاف و ماهیتی دارند؟

یکی از مهم‌ترین بحث‌هایی که در مورد قراردادها وجود دارد این است که ما باید بدانیم که هر قراردادها چه اوصاف و ویژگی‌هایی دارد. چرا که تا زمانی که از این اوصاف و ویژگی‌ها مطلع نباشیم نمی‌توانیم بفهمیم که چه قوانینی بر قرارداد مدنظر ما حاکم هستند. بنابراین در این مطلب قصد داریم تا به اوصاف و ویژگی‌های قراردادهای پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از قراردادهایی که این روزها در میان مردم رواج دارد و متداول است بپردازیم.

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از جمله عقود لازم است، به این دلیل که اولاً در عقود، اصل بر لازم بودن است و قراردادهایی که اشخاص منعقد می‌کنند اصولاً لازم هستند و برهم زدن آنها به صورت یک جانبه مجاز نیست مگر در مواردی که در قانون تصریح شده باشد.

ثانیاً موارد فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به طور حصری در مواد ۷ و ۸ (موارد فسخ از طرف پیش خریدار) قانون پیش‌فروش آپارتمان و ماده ١۶ (موارد فسخ از طرف پیش فروشنده ) مشخص شده‌اند.

بنابراین، جای شکی باقی نمی‌ماند که قرارداد فوق، جزء عقود لازم است.

عده‌ای از نویسندگان گفته‌اند اثر اصلی و مستقیم این قرارداد، بنا به توافق طرفین، ایجاد تعهد برای متعاقدین است تا هر یک ملزم به التزامی گردند که بر عهده گرفته‌اند. با توجه به تعریف و عناصر عقود عهدی و دو تعهدی که شامل این قرارداد هم می‌شود، هر یک از طرفین در برابر طرف دیگر قرارداد به طور متقابل عهده‌دار انجام تعهد می‌گردد. یک طرف تعهد به ساخت و انتقال آپارتمان دارد که باید طبق شرایط قرارداد آنها را انجام دهد و طرف دیگر متعهد به پرداخت عوض قراردادی در فواصل زمانی معین است.

عده‌ای از نویسندگان، قرارداد پیش‌ فروش را عقدی تملیکی دانسته‌اند و معتقدند هر چند در ماده ۱ قانون پیش‌فروش آپارتمان، در مقام تعریف این قرارداد گفته شده فروشنده متعهد بر احداث یا تکمیل واحد ساختمانی می‌شود و این عبارت شائبه عهدی بودن قرارداد پیش‌فروش را می‌رساند.

اما با توجه به ماده ۱۳ قانون مذکور، پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌شود و مطابق ماده ۱۵ این قانون، عرصه و اعیان پیش‌فروش شده، قابل توقیف و تأمین به نفع طلب کاران پیش فروشنده نیست که این امور دلالت بر این دارد که ملک به تدریج در ملکیت پیش خریدار قرار می‌گیرد. همچنین این گونه استدلال کرده‌اند که اگر قرارداد فوق عهدی بود، باید ملک در حال ساخت به عنوان جزئی از اموال پیش فروشنده قابل توقیف از سوی طلب کاران وی می‌بود در حالی که این گونه نیست.

استدلال‌های فوق در مورد تملیکی بودن قرارداد پیش‌فروش قوی هستند؛ اما نکاتی در مورد قرارداد پیش‌فروش وجود دارد که با توجه به آنها می‌توان نتیجه دیگری گرفت.

درست است که در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان تملیک یکی از آثار اصلی قرارداد است و قانون پیش‌فروش آپارتمان نیز در موارد مختلف به تملیک بخش‌های ساخته شده سخن گفته است؛ اما نباید این مهم را از یاد برد که اثر اولی قرارداد پیش‌فروش قبل از آنکه تملیکی اتفاق افتد، تعهد است. یک طرف تعهد می‌کند که بسازد و دیگری تعهد می‌کند که هزینه ساخت را بدهد. اگر این تعهد انجام نشود هیچ‌گاه زمینه تملیک نیز فراهم نخواهد شد.

با توجه به این نکات، می‌توان این‌گونه نظر داد که قرارداد پیش‌فروش ساختمان و هم چنین سایر قراردادهایی که در زمینه ساخت و ساز منعقد می‌شوند، دو اثر اصلی دارند که نمی‌توان هیچ یک را به کناری گذاشت و با توجه به اثر دیگر نتیجه گرفت. یکی تعهد به ساخت در برابر عوض است و دیگری تملیک ساختمان است. از این رو نگارنده بر این نظر است که می‌توان عقود جدیدی را که همانند قرارداد پیش‌فروش منعقد می‌شوند، عقود عهدی تملیکی دانست. یعنی با آنکه این عقود جنبه عهدی دارند؛ اما در درون خود به نوعی خصیصه تملیکی بودن را نیز دارا هستند و این عقود در زمره عقودی هستند که معامله آنها تنها به صورت عقد تملیکی ممکن نیست و تعهد نیز نقش بزرگی را در آن‌ها ایفا می‌کند.

توصیه میکنیم مقاله شرایط اساسی صحیح بودن یک عقد را بخوانید.

عقودی که بر حسب طبیعت خود دارای دو مورد بوده و هر یک از دو طرف در برابر مالی که می‌دهد یا دینی که برعهده می‌گیرد مال یا تعهد دیگری را برای خود تحصیل می‌کند، معوض نام دارند.

در عقود معوض دو تعهد متقابل وجود دارد به این صورت که هر یک از دو طرف در همان حال که از دیگری طلبکار است مدیون او نیز هست در حالی که در عقود مجانی التزام تنها از یک سو است و نقش متعهدله تنها قبول دین یا ملکیت است.

در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان پیش خریدار متعهد به پرداخت ثمن معامله مطابق قرارداد، در مواعد مقرر و در عوض، پیش فروشنده، متعهد به ساخت و انتقال آپارتمان است. در قانون پیش‌فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹، در ماده یک به تعهد پیش فروشنده مبنی بر ساخت و انتقال و در ماده ۱۱ به تعهد پیش خریدار مبنی بر پرداخت ثمن قرارداد طی اقساط مشخص شده، اشاره شده است.

بنابراین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان جزء عقود معوض است.

با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی اشخاص الزامی ندارند که معاملات خود را به صورت‌های معینی که در قوانین پیش‌بینی شده است درآورند. قراردادهای خصوصی به هر شکل و صورتی که بسته شود، تابع قواعد کلی عقود و معاملات است و از این حیث وجه تمایزی بین عقود معین و سایر قراردادها وجود ندارد. در فصل پیش هم گفته شد عقد معین عقدی است که در قانون عنوان معین داشته و شرایط و آثار آن مشخص شده است و عقد غیرمعین عنوان خاصی در قانون نداشته و شرایط و آثار آن بر طبق قواعد عمومی تعیین می‌شود. با توجه به قانون پیش‌فروش آپارتمان که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسیده است، قرارداد مذکور جزء عقود معین است؛ چون قانون فوق الذکر به بیان شرایط و آثار قرارداد پیش‌فروش آپارتمان پرداخته است.

قراردادهایی که بر طبق قانون واقع می‌شوند به جهات مختلفی قابل تقسیم بندی هستند. یکی از این جهات تشریفاتی است که افراد باید در حین انعقاد قرارداد رعایت کنند از این حیث، عقود به دو گروه رضایی و تشریفاتی تقسیم می‌شوند عقد رضایی قراردادی است که به صرف توافق اراده طرفین واقع می‌شود به شرطی که این توافق به نحوی از آنجا بیان و ابراز شده باشد؛ بنابراین برای انعقاد عقد رضایی به تشریفات خاصی مانند به کار بردن الفاظ معین یا تنظیم سند نیازی نداریم و همین که شرایط اساسی برای صحت معامله موجود باشد، عقد واقع می‌شود.

عقد تشریفاتی قراردادی است که علاوه بر شرایط اساسی صحت معامله باید تشریفات خاصی را برای انعقاد آن به کار بست و صرف توافق طرفین برای وقوع آن کافی نیست. به عبارت دیگر برای تحقق عقد تشریفاتی طرفین باید اراده خود را به شکل خاصی که قانون معین می‌کند ابراز کنند؛

به نظر می‌رسد با توجه به ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، این قرارداد جزء عقود تشریفاتی باشد ماده مذکور مقرر می‌دارد: قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

با توجه به دو ماده فوق، قرارداد پیش‌فروش ساختمان صرفاً با ایجاب و قبول منعقد نمی‌شود و علاوه بر توافق دو اراده تنظیم سند رسمی برای انعقاد آن لازم است.

در این مطلب سعی کردیم تا مهم‌ترین اوصاف و ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان را به عنوان یکی از قراردادهای متداول میان مردم مورد بررسی قرار دهیم. البته به دلیل ظرافت‌ها و پیچیدگی‌های چنین قراردادهایی توصیه می‌کنیم که تنها به این مطالب اکتفا نکرده و در صورت لزوم به وکیل قراردادها مراجعه کرده و از دانش و تخصص آن‌ها بهره ببرید.