شرایط و قوانین دستور فوری تخلیه ملک

احتمالاً برای همه ما پیش آمده است که ملکی را اجاره داده‌ایم حال این ملک فرق نمی‌کند تجاری بوده یا اداری یا مسکونی. پس از مدتی تصمیم گرفته‌ایم بنا به هر دلیلی ملک مذکور را از مستأجر پس گرفته و از ایشان بخواهیم که ملک را تخلیه کند و در این شرایط با امتناع و خودداری مستأجر از تخلیه ملک مواجه شده باشیم. لازم به ذکر است که این درخواست تخلیه می‌تواند دلایل مختلفی از جمله فروش ملک یا نیاز خودمان به ملک داشته باشد. حال پرسشی که مطرح می‌شود این است که در چنین شرایطی چه باید کرد؟ آیا تحت شرایطی و هر زمان که بخواهیم می‌توانیم از مستأجر درخواست تخلیه فوری داشته باشیم یا برای انجام این امر نیاز به شرایط خاصی است؟ در این مطلب قصد داریم به این موضوع بپردازیم و شرایط و قوانین دستور فوری تخلیه ملک را بررسی نماییم.

در صورتی دستور تخلیه فوری ملک امکان پذیر خواهد بود که موجر (کسی که ملک را اجاره داده است) و مستأجر (کسی که ملک را اجاره کرده است) قرارداد خود را بر اساس و مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۷۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است تنظیم و منعقد کرده باشند. در غیر این صورت دستور تخلیه فوری ملک امکان پذیر نخواهد بود. حالا اگر قرارداد و اجاره نامه بر اساس قانون ذکر شده تنظیم شده باشد در صورتی که اجاره نامه بر اساس همان قرارداد به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه ملک اجاره‌ای خودداری کند موجر می‌تواند بر اساس ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری را ظرف مدت یک هفته دریافت کند. البته لازم به ذکر است که قبلاً طرفین می‌بایست بر سر تمدید نشدن قرارداد اجاره نامه به صورت خودکار توافق کرده باشند.

اغلب تصورشان بر این است که دستور تخلیه همان حکم تخلیه است اما باید گفت که میان این دو تفاوت هست و یکی نیستند و باید به این تفاوت‌ها حتماً توجه شود چرا که در غیر این صورت ممکن است نتیجه‌ای که دنبال آن هستیم برایمان حاصل نشود یا اگر هم حاصل شود در زمان مناسب این اتفاق رخ ندهد. حال با توجه به اهمیت موضوع بیان می‌کنیم که دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد.

• مهم‌ترین تفاوتی که میان دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد این است که برای دریافت دستور تخلیه نیازی به رسیدگی قضایی و مراجعه به دادگاه نیست و این امر توسط شورای حل اختلاف به انجام می‌رسد یا اداره اجرای ثبت حکم آن را صادر می‌نماید. این در حالی است که برای صدور حکم تخلیه رسیدگی قضایی حتماً لازم است و بایستی روند صدور آن تحت نظر یک قاضی باشد یا حکم شخصاً و مستقیماً توسط قاضی صادر شود.
• اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه ندارد اما اجرای حکم تخلیه به صدور اجراییه نیاز دارد.
• طبیعتاً وقتی برای صدور دستور تخلیه نیازی به دادگاه و رسیدگی قضایی نیست نیازی به رعایت تشریفات آیین دادرسی هم نیست اما برای حکم تخلیه نیاز به رعایت تشریفات آیین دادرسی است.
• دستور تخلیه در صورتی که اجاره نامه یا رسمی باشد یا اگر عادی است دو نفر آن را امضا کرده باشند‌، در اجاره نامه مدت قرارداد ذکر شده باشد، در دو نسخه تنظیم شده و طرفین آن را امضا نموده باشند و مدت اجاره تمام شده باشد از اجرای ثبت (در صورتی که اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده باشد) یا شورای حل اختلاف صادر شده و بدون تشکیل جلسه رسیدگی طولانی علیه مستاجر ملک صادر می گردد. در غیر این صورت، یعنی در حالتی که هر یک از این موارد موجود نباشد و موجر بخواهد تخلیه مستاجر را بگیرد باید جلسه رسیدگی تشکیل گردد و دادگاه در خصوص تخلیه حکم صادر نماید.
• هنگامی که دستور تخلیه صادر می‌شود از آنجا که این دستور فوری است مستأجر بلافاصله می‌بایست اثاث و وسایل خود را تخلیه کند این در حالی است که برای حکم تخلیه باید صبر کرد تا صدور اجراییه ابلاغ شود و بعد از ابلاغ صدور اجراییه مستأجر ده روز مهلت دارد تا اثاث و وسایل خود را تخلیه نماید.

در تمام موارد و تفاوت‌هایی که میان دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد به طور کلی می‌توان گفت که زمان رسیدن به نتیجه مورد نظر برای موجر در دستور تخلیه بسیار کوتاه‌تر از حکم تخلیه است.

اگر مدت زمانی که موجر و مستأجر بر سر آن برای انقضا و اتمام قرارداد اجاره توافق کرده‌اند باشند و سایر شرایط لازم برای دستور تخلیه وجود داشته باشد بسته به اینکه اجاره با سند عادی صورت گرفته یا با سند رسمی، مراحل گرفتن دستور تخلیه ملک استیجاری متفاوت است که در ادامه به صورت جداگانه به هر کدام از آن‌ها می‌پردازیم.

۱- مراحل تقاضای دستور تخلیه با سند اجاره عادی

• اولین کاری که باید صورت پذیرد این است که به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنیم و درخواست تقاضای صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف را ثبت نماییم.
• سپس به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و مدارک را تکمیل و اسناد لازم از جمله اجاره نامه را ارائه دهیم و ادامه کار را پیگیری نماییم.
• پس از این مرحله در صورتی که مدارک نقصی نداشته باشد و تمام مراحل به درستی طی شده باشد دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ خواهد شد.
• اگر مستأجر از اجرای دستور خودداری کند پرونده به اجرای احکام ارسال خواهد شد تا از آن طریق پیگیری‌های لازم صورت پذیرد.
• لازم به ذکر است که مبلغ ودیعه و رهنی که از مستأجر گرفته شده تمام و کمال باید به حساب صندوق دادگستری پرداخت شود و در صورتی که موجر نسبت به اجاره معوقه یا خسارات وارد به ملک از سوی مستأجر درخواست هزینه دارد بایستی به صورت جداگانه دادخواست تنظیم نماید.

۲- مراحل تقاضای دستور تخلیه با سند اجاره رسمی

• اگر سند اجاره رسمی باشد ابتدا بایستی که به دفترخانه مراجعه کرده و برای صدور اجراییه درخواست نماییم.
• پس از این باید مطمئن شویم که پرونده و اجراییه صادرشده از جانب دفترخانه‌ای که به آن مراجعه کرده‌ایم به اداره اجرای ثبت وصول شده است.
• پس از این مراحل ممکن است مستأجر نسبت به قانونی بودن دستور تخلیه اعتراضی داشته باشد در چنین شرایطی دادگاه محل ملک مورد اختلاف به موضوع رسیدگی می‌کند و پاسخ ادعاها و شکایت‌ها را می‌دهد.
• پس از طی شدن تمام این مراحل مبلغ رهنی که مستأجر به موجر داده است به شماره حسابی که اداره ثبت معرفی می‌کند واریز می‌شود.
• همچنین در این مورد هم مانند مورد قبلی در صورتی که مالک ادعا کند که اجاره را دریافت نکرده است یا خسارتی از جانب مستأجر به ملکش وارد شده، بایستی دادخواست خود را در این رابطه به مراجع صالح ارائه دهد.

حال در ادامه مطالب به این موضوع می‌پردازیم که برای صدور دستور تخلیه چه مدارکی لازم است.

• قرارداد اجاره رسمی یا عادی که شرایط قانونی لازم یعنی قرارداد کتبی، امضای موجر و مستأجر، امضای دو شاهد و قید مدت زمان قرارداد در دو نسخه را داشته باشد.
• مدارکی که ثابت کند موجر مالک ملک موردنظر است.
• مدارک لازم برای احراز هویت موجر مانند شناسنامه یا کارت ملی
• در صورت تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه یا خسارات وارده به ملک یا بدهی های مستاجر همراه با دستور تخلیه، ضمیمه مدارک بدهی یا ورود خسارت

در این مطلب نکات لازم برای دستور تخلیه فوری ملک و شرایط و نحوه صدور آن و همچنین تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه بیان شد تا مخاطبان گرامی در صورت نیاز بتوانند از آن بهره‌مند شوند. لازم به ذکر است که حتماً توصیه می‌شود که برای پیشبرد بهتر امور حتماً از دانش و تخصص وکیل املاک استفاده نمایید. در مطالب بعدی نکات بیشتر و تکمیلی بیان خواهد شد.