مالیات بر درآمد اجاره ملک مسکونی و تجاری چگونه محاسبه می‌شود؟

اگر مالک ملکی هستید و از آن درآمد اجاره کسب می‌کنید، بدون شک با سوالات متعددی روبرو هستید: “مالیات اجاره ملک من در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟”، “چگونه آن را محاسبه کنم؟”، “آیا معافیتی شامل حال من می‌شود؟” و “جریمه عدم پرداخت آن چیست؟”.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره: ابتدا کل درآمد اجاره سالانه (شامل اجاره ماهانه ضربدر ۱۲، به علاوه ۱۸٪ مبلغ رهن) را محاسبه کنید. سپس ۷۵٪ از این مبلغ به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود (۲۵٪ معافیت هزینه‌ها است). در نهایت، این درآمد مشمول مالیات، برای اشخاص حقیقی بر اساس نرخ پلکانی ۱۵٪ تا ۲۵٪ (طبق جدول ماده ۱۳۱) و برای اشخاص حقوقی با نرخ ثابت ۲۵٪ محاسبه می‌گردد.

چرا باید مالیات بر درآمد اجاره پرداخت کنیم؟ (مبنای قانونی)

بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، هر نوع درآمدی که شخص حقیقی یا حقوقی از طریق واگذاری املاک خود در ایران (اعم از مسکونی یا تجاری) به دست می‌آورد، مشمول مالیات است.

نکته کلیدی حقوقی: قانون به طور پیش‌فرض ۲۵٪ از کل درآمد سالانه اجاره را به عنوان هزینه‌های نگهداری، استهلاک و تعهدات مالک در نظر گرفته و آن را از محاسبه خارج می‌کند. بنابراین، شما تنها برای ۷۵٪ از درآمد خود مالیات پرداخت می‌کنید و نیازی به ارائه فاکتور هزینه ندارید.

مراحل گام به گام و فرمول محاسبه مالیات اجاره

محاسبه این مالیات تنها در ۳ گام ساده انجام می‌شود:

1. محاسبه کل درآمد سالانه:
   • اجاره نقدی سالانه = مبلغ اجاره ماهانه × ۱۲
   • اجاره فرضی رهن (ودیعه) = کل مبلغ رهن × ۱۸٪
   • مجموع درآمد سالانه = اجاره نقدی سالانه + اجاره فرضی رهن
2. محاسبه درآمد مشمول مالیات:
   • درآمد مشمول مالیات = مجموع درآمد سالانه × ۷۵٪
3. محاسبه مالیات نهایی:
   • مالیات نهایی = درآمد مشمول مالیات × نرخ مالیاتی (طبق جدول)

جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی

نرخ‌های زیر بر اساس آخرین تغییرات قانون بودجه و ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم برای اشخاص حقیقی (مالکین عادی) به صورت پلکانی اعمال می‌شود:

توجه: نرخ مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقوقی (شرکت‌ها)، پلکانی نبوده و به صورت ثابت ۲۵٪ از درآمد مشمول مالیات محاسبه می‌شود.

مثال‌های کاربردی برای محاسبه دقیق مالیات

بیایید با دو مثال واقعی، موضوع را کاملاً شفاف کنیم.

مثال ۱: آپارتمان مسکونی متعلق به شخص حقیقی

خانم محمدی یک واحد آپارتمان را با شرایط زیر در سال ۱۴۰۴ اجاره داده است:

• اجاره ماهیانه: ۲۵ میلیون تومان
• مبلغ رهن: ۶۰۰ میلیون تومان

محاسبه گام به گام:

1. محاسبه کل درآمد سالانه:
   • اجاره نقدی: ۲۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
   • اجاره فرضی رهن: ۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۸٪ = ۱۰۸,۰۰۰,۰۰۰ تومان
   • مجموع درآمد: ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۱۰۸,۰۰۰,۰۰۰ = ۴۰۸,۰۰۰,۰۰۰ تومان
2. محاسبه درآمد مشمول مالیات:
   • ۴۰۸,۰۰۰,۰۰۰ × ۷۵٪ = ۳۰۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان
3. محاسبه مالیات نهایی (پلکانی):
   • درآمد مشمول مالیات خانم محمدی (۳۰۶ میلیون تومان) در دو پله محاسبه می‌شود:
     • پله اول: ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۵٪ = ۳۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
     • پله دوم: (۳۰۶,۰۰۰,۰۰۰ – ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰) × ۲۰٪ = ۱۰۶,۰۰۰,۰۰۰ × ۲۰٪ = ۲۱,۲۰۰,۰۰۰ تومان
   • مبلغ نهایی مالیات سالانه: ۳۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۲۱,۲۰۰,۰۰۰ = ۵۱,۲۰۰,۰۰۰ تومان

مثال ۲: ملک تجاری (مغازه) متعلق به یک شرکت

شرکت “پایا تجارت” یک باب مغازه را با اجاره ماهیانه ۱۰۰ میلیون تومان و بدون مبلغ رهن اجاره داده است.

محاسبه گام به گام:

1. محاسبه کل درآمد سالانه:
   • ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
2. محاسبه درآمد مشمول مالیات:
   • ۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۷۵٪ = ۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
3. محاسبه مالیات نهایی (نرخ ثابت):
   • نرخ مالیات اشخاص حقوقی ۲۵٪ است.
   • مبلغ نهایی مالیات سالانه: ۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۲۵٪ = ۲۲۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان

پاسخ به مهم‌ترین سوالات شما درباره مالیات اجاره

۱. مالیات اجاره به عهده مالک است یا مستاجر؟

پرداخت مالیات بر درآمد اجاره، همیشه و مطلقاً به عهده مالک (موجر) است و این مسئولیت به هیچ عنوان قابل واگذاری به مستاجر نیست.

۲. تفاوت مالیات اجاره مسکونی و تجاری چیست؟

از نظر فرمول محاسبه، هیچ تفاوتی وجود ندارد. تنها تفاوت در شخصیت مالک است. اگر مالک شخص حقیقی باشد، مالیات پلکانی (۱۵٪ تا ۲۵٪) و اگر شخص حقوقی (شرکت) باشد، مالیات با نرخ ثابت ۲۵٪ محاسبه می‌شود.

۳. تکلیف مالیات رهن کامل (اجاره صفر) چه می‌شود؟

در قراردادهای رهن کامل که اجاره نقدی وجود ندارد، سازمان امور مالیاتی کل مبلغ رهن را مبنای محاسبه قرار می‌دهد.

• مثال: ملکی با رهن کامل ۱ میلیارد تومان اجاره داده شده است.
• درآمد فرضی سالانه: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۸٪ = ۱۸۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• درآمد مشمول مالیات: ۱۸۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۷۵٪ = ۱۳۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• مالیات نهایی: ۱۳۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۵٪ = ۲۰,۲۵۰,۰۰۰ تومان

۴. آیا قراردادهای دستی و غیررسمی هم مشمول مالیات می‌شوند؟

بله. سازمان امور مالیاتی از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور و سایر پایگاه‌های اطلاعاتی، از وضعیت سکونت املاک مطلع می‌شود. عدم تنظیم قرارداد رسمی یا نداشتن کد رهگیری شما را از پرداخت مالیات معاف نمی‌کند و صرفاً ریسک شناسایی و تعلق جرائم سنگین را افزایش می‌دهد.

۵. سامانه ثبت نام و پرداخت مالیات اجاره کدام است؟

تمام فرآیندهای مربوط به ثبت اظهارنامه و پرداخت مالیات باید از طریق درگاه ملی خدمات الکترونیک مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir انجام شود.

۶.چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند؟

قانون‌گذار برای حمایت از مالکان و بازار اجاره، معافیت‌های زیر را در نظر گرفته است:

1. الگوی مصرف مسکن: املاکی که متراژ آن‌ها مطابق الگوی مصرف مسکن (مثلاً تا ۱۵۰ متر در تهران و تا ۲۰۰ متر در سایر شهرها) باشد، در صورتی که فقط برای اجاره واگذار شوند و قرارداد آن‌ها در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و دارای کد رهگیری باشد، از پرداخت ۱۰۰٪ مالیات معاف هستند.
2. سکونت بستگان درجه یک: اگر ملک در اختیار پدر، مادر، همسر، فرزندان، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک باشد (و سکونت آن‌ها اثبات شود)، درآمد اجاره آن ملک از مالیات معاف است.
3. مالک مستأجر: اگر مالک، ملک خود را اجاره دهد و همزمان در ملک دیگری مستأجر باشد، می‌تواند به میزان اجاره‌ای که پرداخت می‌کند، از درآمد اجاره‌ای که دریافت می‌کند، معافیت بگیرد.

نکات نهایی و هشدار وکیل مالیاتی

• مهلت ثبت اظهارنامه: مالکان موظفند اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره مربوط به سال ۱۴۰۴ را تا پایان تیرماه سال ۱۴۰۵ از طریق سامانه my.tax.gov.ir ارسال کنند.
• جرائم سنگین:
  • عدم ارسال اظهارنامه: جریمه‌ای معادل ۱۰٪ مالیات متعلقه (غیرقابل بخشودگی).
  • کتمان درآمد یا ارائه اطلاعات خلاف واقع: جریمه‌ای معادل ۳۰٪ مالیات متعلقه (غیرقابل بخشودگی).
  • تأخیر در پرداخت: جریمه‌ای معادل ۲.۵٪ مالیات به ازای هر ماه تأخیر.

پرداخت به موقع مالیات بر درآمد اجاره، نشانه مسئولیت‌پذیری و یک اقدام هوشمندانه برای جلوگیری از ضررهای مالی آینده است. با استفاده از این راهنمای جامع، شما ابزار لازم برای محاسبه دقیق و انجام تکالیف قانونی خود را در اختیار دارید. برای اطمینان کامل، خصوصاً در موارد پیچیده حقوقی، مشورت با یک وکیل یا مشاور مالیاتی متخصص همواره توصیه می‌شود.