تصرف عدوانی چیست و شامل چه مواردی می‌شود؟

تصرف عدوانی یکی دیگر از دعاوی است که در دادگاه‌ها بسیار مطرح می‌شود و پرونده‌های زیادی در این رابطه وجود دارد. این دعوا و اختلاف در حوزه قوانین مربوط به املاک قرار می‌گیرد و برای همین پیچیدگی ها و ظرافت‌های خاص خود را دارد و ممکن است هر کسی نتواند قوانین و مقررات مربوط به آن را درک کند. بنابراین در این مطلب ما قصد داریم که تا جای ممکن با زبانی ساده در مورد معنا و مفهوم تصرف عدوانی و اینکه تصرف عدوانی شامل چه مواردی می‌شود توضیحاتی ارائه دهیم.

به طور کلی می‌توان گفت زمانی که شخصی ملک دیگری را به زور و اجبار و بدون آنکه مالک آن ملک رضایت داشته باشد در دست بگیرد و تصاحبش کند به این حالت تصرف عدوانی گفته می‌شود. پس می‌توان گفت که تصرف عدوانی حالتی است که در آن بدون رضایت مالک مال غیر منقول (توجه به این نکته بسیار مهم است که تصرف عدوانی تنها در مورد مال غیر منقول صادق و امکان پذیر است. منظور از مال غیر منقول مالی است امکان جابجایی آن وجود ندارد. مانند خانه، زمین و…) تصرف می‌شود و توسط شخص دیگری مورد بهره برداری و استفاده قرار می‌گیرد. به نظر می‌رسد با ذکر مثالی در این رابطه می‌توان موضوع را بهتر فهمید. فرض کنید شما صاحب یک آپارتمان یا پارکینگ هستید و این مال به صورت رسمی به شما تعلق دارد؛ اما شخصی دیگر آن را تصرف می‌کند. مثلاً همسایه شما ماشینش را در پارکینگ شما پارک می‌کند و به شما اجازه نمی‌دهد از پارکینگی که متعلق به خودتان است استفاده نمایید و برای این کار خود هم رضایت شما را جلب نکرده و شما راضی نیستید. به چنین حالتی تصرف عدوانی گفته می‌شود.

برای اینکه بتوان دعوای تصرف عدوانی را مطرح کرد در وهله اول لازم است که مالی که ادعا می‌شود به زور و اجبار و بدون رضایت مالک تصرف شده است باید غیر منقول باشد.

در راستای این نکته توجه به ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی بسیار مهم است. در این ماده ذکر شده است که دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید. پس توجه دارید که اولین شرط برای طرح دعوی تصرف عدوانی این است که مال مورد اختلاف غیر منقول باشد.

جز این سه شرط دیگر نیز لازم است:

• اول اینکه ملک مورد اختلاف قبل از طرح دعوی و تصرف در اختیار خواهان یعنی کسی که ادعا می‌کند ملکش به زور و اجبار تصرف شده باشد (سبق تصرف خواهان).
• دوم در زمان طرح دعوی و شکایت ملک مورد اختلاف در اختیار و تصرف خوانده باشد (لحوق تصرف خوانده).
• سوم تصرفی که خوانده در ملک خواهان انجام داده است به زور و اجبار و بدون رضایت خواهان و حکم مرجع صالح مانند دادگاه باشد (عدوانی بودن تصرف خوانده).

مورد سوم از این جهت اهمیت دارد که باید توجه داشت که هر تصرف بدون رضایت مالک تصرف عدوانی نیست. گاهی شخصی با حکم دادگاه یا مرجع صالح دیگری در ازای مثلاً طلبی که دارد، ملک شخص دیگری را تصاحب می‌کند. در این میان ممکن است مالک اصلی ملک بابت این تصرف رضایت نداشته باشد اما چون با حکم مرجع صالح است بنابراین تصرف عدوانی محسوب نمی‌شود.

نکته مهم دیگری که در این بخش می‌توان عنوان کرد این است که اگر شما دعوی تصرف عدوانی را پس از طرح دعوی راجع به اصل مالکیت همان ملک تقدیم کرده باشید، قرار عدم استماع دعوی (یعنی دادگاه کلاً به دعوا و شکایت شما رسیدگی نخواهد کرد) از سوی دادگاه صادر می‌شود.

بر اساس قوانین جمهوری اسلامی ایران خود تصرف عدوانی به دو دسته تقسیم می‌شود که هر دسته شرایط و اثرات حقوقی خاص خود را دارد. پس در هنگام طرح دعوی تصرف عدوانی بسیار مهم است که بدانیم آنچه که برای ما اتفاق افتاده در کدام دسته جای می‌گیرد. حال در ادامه به توضیح و شرح هر کدام از این دسته‌ها می‌پردازیم. تصرف عدوانی به دو دسته تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی تقسیم می‌شود.

۱- تصرف عدوانی کیفری

در این نوع تصرف شخصی که مال را تصرف می‌کند و به زور و اجبار و بدون رضایت مالک دست به چنین کاری می‌زند از این موضوع اطلاع دارد که مال متعلق به خودش نیست و تعلق به شخصی دیگر دارد. پس اگر متصرف با علم و اطلاع از اینکه مال برای کسی دیگر است آن را تصرف کند تصرف عدوانی حالت کیفری پیدا کرده و اگر این موضوع ثابت شود، از یک ماه و تا یک سال به حبس محکوم خواهد شد. توجه به این نکته لازم است که در تصرف عدوانی کیفری، خواهان باید ثابت کند که مال در مالکیت او است.

۲- تصرف عدوانی حقوقی

تصرف عدوانی حقوقی با تصرف عدوانی کیفری شباهت‌های بسیاری دارد اما در عین این شباهت ها، تفاوت‌هایی هم میان آن ها وجود دارد که این تفاوت‌ها در عین ناچیز بودن بسیار مهم هستند. توجه به این موارد لازم است که در تصرف عدوانی حقوقی نیازی به این نیست که خواهان مالکیت قبلی خود را نسبت به ملک ثابت و احراز است و این در حالی است که در تصرف عدوانی کیفری قبل از هر چیزی لازم است تا مالکیت خواهان ثابت و احراز شود. نکته مهم دیگری که میان تصرف عدوانی حقوقی و کیفری وجود دارد این است که در تصرف عدوانی کیفری توجه به عنصر روانی بسیار مهم است. یعنی دادگاه باید تشخیص دهد که آیا متصرف از اینکه مالی که تصرف کرده متعلق به او نبوده است آگاهی داشته یا خیر و مورد دیگر اینکه تصرف حقوقی با تقدیم دادخواست حقوقی قابل طرح است ولی برای طرح تصرف کیفری نیاز به تقدیم دادخواست حقوقی نیست و صرف شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف کافی است.

حال پس از طرح بحث‌های مختلف در رابطه با تصرف عدوانی برای فهم بهتر موضوع لازم است تا مثال‌ها و مصادیقی در این رابطه ذکر کنیم.

تصرف عدوانی مستأجر

یکی از مواردی که بسیار مورد اختلاف است و پرونده‌های زیادی در رابطه با آن دیده می شود این است که مالک خانه را به شخصی اجاره می‌دهد و در عین اینکه مال به اجاره مستأجر در می‌آید مالک در بخش‌هایی از ملک تصرفاتی به انجام می‌رساند و این تصرفات در شرایطی است که مستأجر رضایتی بابت آن ندارد. در این شرایط مستأجر می‌تواند با عنوان تصرف عدوانی یا از نوع کیفری از موجر شکایت کرده و در دادگاه طرح دعوی بنماید. این نکته از این جهت مهم است که برخی تصور می‌کنند که مستأجر نمی تواند از موجر به خاطر تصرفات بدون اجازه‌اش شکایت کند چرا که موجر مالک مال است. اما باید دقت کرد که موجر در عین اینکه مالک است اما طی قرارداد تصرف آن را به شخصی دیگر برای مدت معین و در ازای مبلغ معین داده است.

تصرف عدوانی پارکینگ

یکی دیگر از متداول‌ترین دعواهای مربوط به تصرف عدوانی، دعوای تصرف عدوانی پارکینگ به خصوص در آپارتمان است. گاهی اوقات می‌بینیم که موجر علی رغم اینکه واحد آپارتمان را به مستأجر اجاره داده است و پارکینگ هم جزوی از آن است اما در آن تصرفاتی به انجام می‌رساند. یا اینکه شخصی که محل پارکینگش با محل پارکینگ شخصی دیگر چسبیده به هم است خواسته یا ناخواسته تصرفاتی در مال دیگری به عمل می آورد. البته این دعواها بسیار پیچیده است و گاهی اثبات آن‌ها سخت است برای همین تصرف عدوانی یکی از مواردی است که حتماً بایستی با کمک و بهره گیری از تخصص وکیل دعاوی ملکی صورت بپذیرد.

تصرف عدوانی ملک مشاع

یکی از مورد اختلاف‌ترین دعواهای دیگر که میان اشخاص رخ می‌دهد و در ساختمان‌های امروزی بسیار دیده می‌شود دعوا در املاک مشاع است. بدین معنی که شما به همراه شخصی دیگر که شریکتان محسوب می‌شود ملکی را به صورت مشترک و مشاع خریداری می‌کنید و پس از خرید، حد و حدود هر کدام از طرفین را نیز به طور دقیق مشخص می‌نمایید، اما پس از مدتی می‌بینید که شریکتان از حدود خود تجاوز کرده و وارد حریم شما می‌شود و شما برای رفع تصرف به دادگاه و شکایت متوسل می‌شوید. البته اگر از قبل حد و حدود و سهم هر کدام از طرفین مشخص باشد، دادگاه رأی به رفع تصرف ملک مشاع می‌دهد.

در این رابطه توجه به ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی بسیار مهم است. این ماده اذعان دارد که: «اگر دو یا چند نفر مال غیر منقولی را به طور مشترک در تصرف داشته باشند و بعضی از آنان مانع تصرف و یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب می‌شود.»

در این مطلب سعی شد که مفهوم و معنای تصرف عدوانی و انواع آن و مثال‌هایی در این رابطه ذکر شود. تا این مفهوم بهتر در ذهن جا بیفتد و مخاطب با آن آشنا شود. در مطالب بعدی به نحوه شکایت از موارد تصرف عدوانی و مجازات آن و سایر نکات خواهیم پرداخت.