حقوق مستأجر در زمان تخلیه

روابط موجر و مستأجر همواره یکی از پرمناقشه‌ترین روابط در میان طرفین یک قرارداد بوده است. موجر به معنای شخصی است که ملکی را اجاره می‌دهد و مستأجر منظور از کسی است که ملکی را اجاره می‌کند. هر سال با فرا رسیدن ایام جابه‌جایی و اثاث‌کشی شاهد شکایات و مشاجره‌های زیادی میان موجرین و مستأجرین هستیم. در این میان طرفین به علت ناآگاهی از قوانین از جانب طرفین، افراد به مراجع حل اختلافات مراجعه نکرده و در نهایت سبب درگیری می‌شود و اختلافات نه تنها حل نمی‌شود بلکه منجر به ایجاد اختلافات جدید هم می‌شود. حال در این مقاله قصد داریم که به حقوق مستأجر در زمان تخلیه اشاره کنیم.

قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۷۶ مصوب شد پایه و اساسش بر این نکته استوار است که محل استیجاری و اجاره شده‌ اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و … سریعاً تخلیه شود و موجر و شخص اجاره دهنده از این بابت نگرانی و دغدغه نداشته باشد. این اصل به اصل تخلیه فوری معروف است.
بنابراین در صورتی که مهلت اجاره‌ی ملک اعم از آپارتمان یا مغازه یا واحد اداری به اتمام برسد یا عقد اجاره به هر دلیلی فسخ شود مستأجر موظف است که ملک را در اختیار موجر قرار داده و ملک را تخلیه کند. حال در برخی موارد مستأجر بنا به دلایل و ادعاهایی که مطرح می‌کند از تخلیه‌ اجتناب می‌کند. این ادعاها می‌تواند ادعای تمدید شفاهی، ادعای جعل امضا، خریدن واحد استیجاری و یا خریدن سرقفلی آن باشد.
ماده‌ی ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

یکی از پرسش‌هایی که همیشه وجود دارد این است که اگر ملکی که در اجاره است توسط موجر به فروش برسد تکلیف مستأجر چیست؟ گاهی پیش می‌آید که موجر بنا به دلایلی در طول مدت اجاره تصمیم به فروش ملک خود می‌گیرد. نگرانی مستأجرین در چنین شرایطی این است که آیا مالک جدید ملک را از ایشان پس می‌گیرد یا خیر؟ در این موارد دو حالت قابل تصور است:
حالت اول این گونه است که مستأجر با مالک قبلی قرارداد دارد و هنوز مهلت قانونی قراردادش به پایان نرسیده است. در این شرایط مستأجر می‌تواند تا پایان قرارداد و اتمام مهلت قانونی خود ملک را در اجاره‌ی خود داشته باشد. تنها کاری که باید انجام دهد این است که قرارداد جدیدی با مالک جدید منعقد کند و تمام شرایط و ضوابط قرارداد قبلی را به قرارداد جدید منتقل کند و تنها نام مالک و موجر تغییر پیدا می‌کند. البته نباید فراموش شود که مستأجر محض اطمینان می‌بایست ملک به مالک جدید تحویل دهد و او را از وضعیت واقعی ملک آگاه سازد تا بعداً هنگام تخلیه با ادعای خسارت موجر مواجه نشود. چرا که برخی از افراد هنگام فروش ملک خود برای پایین نیامدن قیمت از گفتن تمام ایرادات مورد معامله (ملک) خودداری می‌کنند.
حالت دوم چنین است که قرارداد و اجاره‌نامه‌ی مستأجر با مالک قبلی به اتمام رسیده است. در چنین شرایطی مستأجر موظف است که ملک را بر اساس قانون تخلیه کرده یا با مالک جدید بر سر قرارداد جدید به توافق برسد.

یکی از مواردی که در هنگام تخلیه‌ی ملک استیجاری بین موجر و مستأجر باعث اختلاف می‌شود هزینه‌هایی است که در طول قرارداد اجاره برای ملک شده است. حال پرسشی که پیش می‌آید این است که این هزینه‌ها بر عهده‌ی موجر است یا مستأجر و به عبارتی در زمان تخلیه این هزینه‌ها باید به مستأجر برگردد یا نه؟
برای پاسخ به این پرسش نیز می‌توان هزینه‌های واحد استیجاری را به دو دسته تقسیم کرد.
دسته‌ی اول هزینه‌هایی هستند که به نگهداری ملک و تعمیرات کلی و اساسی آن مربوط می‌شود.از جمله‌ی این هزینه‌ها می‌توان به تعویض موتور شوفاژخانه یا عایق‌بندی پشت‌بام و یا رفع مشکلات فاضلاب ساختمان یا خرید یک وسیله‌ی اساسی اشاره کرد. باید گفت که تمام این هزینه‌ها بر عهده‌ی موجر است و در صورتی که مستأجر متحمل آن‌ها شود در پایان قرارداد اجاره باید با اثبات و ارائه‌ی فاکتور عین مبلغ هزینه شده را پس بگیرد یا در طول اجاره از میزان اجاره‌ی ماهیانه کسر نماید. البته مورد اخیر در صورتی قابل انجام است که با توافق موجر و مستأجر صورت بگیرد.
دسته‌ی دوم هزینه‌هایی هستند که جزئی‌اند و مربوط به استفاده‌ از ملک مورد اجاره است مانند هزینه‌ی پرداخت سرویس سالیانه‌ی پکیج‌ها یا هزینه‌ی پرداخت شارژ سالیانه یا ماهیانه و … . این هزینه‌ها بر عهده‌ی مستأجر بوده و او نمی‌تواند از موجر طلب کند.
اگر میان موجر و مستأجر در مورد اینکه هزینه‌های انجام شده بر عهده‌ی چه کسی است اختلافی وجود داشته باشد این مسائل از طریق دادگاه و بر اساس عرف و توافقات موجود میان طرفین قرارداد اجاره حل خواهد شد. این نکته را باید به یاد داشت که اگر هزینه‌ی پرداخت بر عهده‌ی موجر و مالک باشد و مستأجر آن را پرداخت کند، اجاره کننده نمی‌تواند میزان هزینه را از اجاره‌بها کم کند مگر اینکه میان آن‌ها توافقی قبلی باشد.
البته نباید فراموش کرد که در صورتی که در ابتدای عقد قرارداد اجاره مثلا موجر شیرآب را سالم تحویل مستأجر دهد و در پایان قرارداد در اثر اهمال مستأجر شیر آب با مشکل مواجه شده باشد و خراب شود، تعمیر یا تعویض آن و پرداخت هزینه بر عهده‌ی مستأجر است.

یکی دیگر از اختلافاتی که هنگام تخلیه میان موجر و مستأجر پیش می‌آید این است که موجر بنا به دلایلی از استرداد ودیعه یا همان رهن خودداری می‌کنند. برای تنظیم اجاره‎‌نامه غالباً موجر و مستأجر توافق می‌کنند مبلغی را به عنوان رهن (اصطلاح عامیانه) یا ودیعه (اصطلاح قانونی) از جانب اجاره‌کننده به مالک ملک پرداخت شود.
همان‌طور که گفته شد در صورتی که مهلت قرارداد اجاره‌نامه به پایان برسد مستأجر موظف است ملک را تخلیه کند اما قبل از تخلیه مالک باید مبلغ ودیعه را به او بازگرداند تا مثلاً مستأجر بتواند ملک جدید اجاره کند. حال اگر موجر از استرداد ودیعه خودداری کند چه باید کرد؟ در چنین شرایطی مستأجر می‌تواند از تخلیه‌ی واحد اجاره شده استنکاف کند و اگر مبلغ پیشش کمتر از بیست میلیون تومان است به شورای حل اختلاف و اگر مبلغ بیش از بیست میلیون تومان است به دادگاه محل اقامت خود مراجعه نماید و از طریق تنظیم دادخواست مطالبه و استرداد وجه حق خود را احقاق نماید.
همان‌طور که قبلاً گفته شد قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بر مبنای اصل تخلیه‌ی فوری تنظیم شده است و سعی بر این بوده که مالک و موجر از تخلیه‌ی فوری ملک خود مطمئن باشند. امیدواریم که این مطلب مفید واقع شده باشد. در مطالب بعدی سعی می‌شود بیشتر به این موضوع پرداخته شود.